Vem betalar mäklaren – köparen eller säljaren?

Vem betalar egentligen mäklaren vid en bostadsaffär – köparen eller säljaren? Här får du en tydlig genomgång av hur det fungerar i Sverige, vad lagen säger, vilka skyldigheter mäklaren har gentemot båda parter, när och hur arvodet betalas, undantag i särskilda fall samt tips till både säljare och köpare.

Säljaren betalar mäklaren

I Sverige är det i princip alltid säljaren som betalar mäklarens arvode vid en bostadsaffär. Det beror på att det är säljaren som anlitar mäklaren genom att ingå ett så kallat förmedlingsuppdrag – ett skriftligt avtal som tydligt beskriver vilka tjänster mäklaren ska utföra och vilken ersättning som ska utgå.

Detta uppdrag tecknas direkt mellan säljaren och den enskilda fastighetsmäklaren, vilket innebär att det är säljaren som juridiskt sett är ansvarig för att betala arvodet.

Köparen har inget avtal med mäklaren och det finns inget krav på att köparen ska stå för någon del av arvodet i en vanlig bostadsaffär. Köparens enda betalningsskyldighet är att betala det avtalade priset för bostaden – alltså köpeskillingen.

Mäklaren ska tillvarata säljarens och köparens intressen

Även om det är säljaren som anlitar och betalar mäklaren, har mäklaren enligt lag skyldigheter gentemot både säljaren och köparen i affären. En fastighetsmäklare ska agera som en opartisk mellanman och ta tillvara både säljarens och köparens intressen. Detta kallas för mäklarens omsorgsplikt – mäklaren ska med noggrannhet se till att båda parter får en korrekt, trygg och rättvis hantering genom hela processen.

Det finns dock ett tydligt undantag från denna opartiskhet: när det gäller priset på bostaden får mäklaren agera till säljarens fördel, förutsatt att det är säljaren som är uppdragsgivare. Då ska mäklaren särskilt tillvarata säljarens ekonomiska intresse och arbeta för ett så högt försäljningspris som möjligt.

Om mäklaren istället skulle vara anlitad av en köpare (vilket är mycket ovanligt i Sverige) gäller det motsatta. Då ska mäklaren i stället arbeta för att förhandla fram ett så fördelaktigt pris som möjligt för köparen.

Mäklaren ska vara neutral i det mesta som rör affären, men när det kommer till prisförhandlingen är det uppdragsgivarens intresse som väger tyngst. I praktiken innebär detta att säljaren ofta har en viss fördel i just den delen av processen.

Betalar köparen någonsin mäklaren direkt?

I vanliga bostadsaffärer mellan privatpersoner är svaret nej – köparen betalar inte mäklaren. Det är, som nämnt, nästan alltid säljaren som står för mäklararvodet.

Detta skiljer sig från exempelvis USA, där det är vanligt att både säljare och köpare har varsin mäklare och att arvodet delas mellan dem. I Sverige har vi däremot normalt en enda mäklare som hanterar affären och får ersättning av säljaren.

Men finns det då några situationer där köparen ändå kan behöva betala mäklaren? Ja, det finns några få undantag:

Köparmäklare (köpuppdrag)

Lagen tillåter att även en köpare anlitar en egen mäklare som uppdragsgivare, men detta är mycket ovanligt på den svenska bostadsmarknaden. Det innebär att köparen själv tecknar ett uppdragsavtal med en mäklare, som då hjälper till att söka efter lämpliga objekt, bevaka marknaden, boka visningar och förhandla om pris och villkor.

I dessa fall är det köparen som står för hela arvodet till sin mäklare, enligt den överenskommelse som görs mellan parterna. Köparmäklare används i praktiken främst vid mer specifika behov, exempelvis om man vill köpa en bostad som ännu inte är till salu (s.k. off-market).

Det är viktigt att känna till att en köparmäklare inte kan få ersättning från säljarens mäklare, utan agerar helt på uppdrag av – och bekostas av – köparen.

Eftersom mäklare i Sverige i regel representerar säljaren och affärer sker med en enda mäklare, är köparmäklare fortfarande mycket ovanliga och något de flesta privatköpare aldrig behöver fundera på.

Kommersiella fastigheter

Vid försäljning av kommersiella fastigheter eller mark kan andra arvodesupplägg förekomma. I affärer mellan företag eller vid förmedling av hyresfastigheter händer det att köparen betalar en del av arvodet eller att mäklaren tar ut en avgift från båda parter.

Som privat bostadsköpare av t.ex. en villa eller bostadsrätt behöver du dock sällan befatta dig med detta – det hör till företagsaffärer eller mycket stora fastighetsköp.

Nyproduktion

Vid köp av en nyproducerad bostad betalar köparen normalt ingen provision till mäklaren. Mäklaren anlitas av bostadsutvecklaren för att sälja lägenheterna och ersätts av dem (eller indirekt av bostadsrättsföreningen som bildas).

Köparen betalar däremot ofta andra avgifter, till exempel en bokningsavgift eller ett förskott vid tecknande av förhandsavtal. Dessa avgifter går till byggherren, inte till mäklaren.

I vissa enstaka projekt kan det förekomma särskilda upplägg där köparen står för en förmedlingsavgift. I så fall ska det framgå tydligt i avtalet.

Som köpare av nyproduktion kan du alltså räkna med att mäklarens ersättning redan är inbakad i det pris du betalar för bostaden.

Så får mäklaren betalt

Mäklarens arvode betalas först när affären är genomförd, vilket normalt sker på tillträdesdagen – det vill säga den dag då köparen betalar slutlikviden och får tillgång till bostaden.

Vanligtvis betalar köparen en handpenning på omkring 10 % av köpeskillingen kort efter att kontraktet skrivits. Handpenningen sätts in på mäklarens klientmedelskonto och hålls där i tryggt förvar fram till tillträdet.

På tillträdesdagen används handpenningen typiskt så här: en del av handpenningen tas av mäklaren som arvode och återstående belopp plus slutlikviden från köparen betalas ut till säljaren.

För köparen märks detta knappt. Köparen betalar helt enkelt det som står i kontraktet (handpenning + resterande belopp) och behöver inte tänka specifikt på mäklararvodet.

Särskilda situationer och undantag

I det stora hela är reglerna tydliga, men det finns några särskilda situationer värda att känna till där ansvarsfördelningen eller arvodet kan te sig annorlunda:

Om bostaden inte blir såld

Om affären inte genomförs får mäklaren i regel inget arvode. Det finns dock undantag om annat har avtalats. I vissa fall kan mäklaren ha rätt till ersättning för faktiska kostnader, som fotografering, annonsering eller ett mindre startarvode. Sådana villkor måste stå tydligt i uppdragsavtalet. Därför är det viktigt att som säljare läsa avtalet noggrant innan det skrivs under.

Avbrutet köp eller kontraktsbrott

När både säljare och köpare har undertecknat ett bindande köpekontrakt anses mäklarens uppdrag vara slutfört och arvodet intjänat, även om affären därefter av någon anledning inte fullföljs.

Om köparen ångrar sig efter att kontraktet blivit bindande, utan att något avtalat villkor hindrar köpet (till exempel lånevillkor), räknas det som ett kontraktsbrott. Köparen förlorar då i regel handpenningen, varifrån mäklarens provision tas och säljaren kan få resterande del som skadestånd.

Samma princip gäller om säljaren drar sig ur ett bindande avtal utan giltig orsak. Då har mäklaren fortfarande rätt till sitt arvode, och säljaren kan dessutom bli ersättningsskyldig gentemot köparen.

Endast om kontraktet innehåller ett särskilt villkor (exempelvis att köpet är villkorat av att köparen får bolån inom en viss tid) och detta villkor inte uppfylls, kan affären avbrytas utan att mäklaren har rätt till ersättning.

Sälja utan mäklare (skrivuppdrag)

Om en bostadsaffär sker utan mäklare (t.ex. att en säljare och köpare hittar varandra privat och skriver eget kontrakt), då betalas förstås inget mäklararvode alls. Vissa säljare väljer denna väg för att spara pengar, men då tar de också på sig allt ansvar för att affären blir korrekt genomförd. Även köparen kan i sådana fall behöva anlita juridisk hjälp, till exempel för att granska eller upprätta köpekontraktet.

För att öka tryggheten händer det att parterna ändå väljer att anlita en mäklare i efterhand – inte för att förmedla bostaden, utan enbart för att hantera det juridiska, som kontraktsskrivning och tillträde. Detta kallas skrivuppdrag.

Ett skrivuppdrag kostar vanligen mellan 10 000 och 20 000 kronor – och även i detta fall är det i regel säljaren som betalar.

Därför bör du som säljare jämföra mäklare

Det är i princip alltid säljaren som betalar mäklarens arvode – och eftersom arvodet kan uppgå till stora belopp och påverka både marknadsföring och slutpris, är det klokt att jämföra olika mäklare innan du bestämmer dig. Prissättning, tjänsteinnehåll, lokalkännedom och personligt engagemang varierar, och rätt val kan göra stor skillnad för din ekonomi.

På Maklararvode.se kan du enkelt jämföra mäklare i ditt område, se genomsnittliga arvoden och få kostnadsfria offerter – helt utan förpliktelser. Jämför mäklararvoden idag och ge din försäljning bästa möjliga förutsättningar.

Vanliga frågor

Vem betalar mäklaren vid en vanlig bostadsförsäljning?

Det är nästan alltid säljaren som betalar mäklarens arvode. Arvodet regleras i ett förmedlingsuppdrag mellan säljaren och mäklaren.

Behöver köparen betala något till mäklaren?

Nej, köparen betalar i regel inget arvode till mäklaren. Köparen betalar endast köpeskillingen för bostaden enligt köpekontraktet.

Kan köparen anlita en egen mäklare?

Ja, men det är mycket ovanligt i Sverige. En köpare kan anlita en så kallad köparmäklare genom ett eget uppdragsavtal och står då själv för hela arvodet.

Hur och när får mäklaren betalt?

Mäklarens arvode betalas vanligtvis på tillträdesdagen, då köparen betalar slutlikviden. En del av handpenningen går då till arvodet, och resten betalas ut till säljaren.

Vad händer om bostaden inte säljs?

Om bostaden inte blir såld utgår i regel inget arvode. Undantag kan förekomma om särskilda kostnader eller startarvode avtalats i förmedlingsuppdraget.

Får mäklaren betalt även om köpet inte fullföljs?

Ja, om ett bindande kontrakt har skrivits och parterna sedan bryter det utan giltigt skäl, har mäklaren ändå rätt till arvode. Detta gäller även vid kontraktsbrott från säljare eller köpare.

Vad gäller vid köp av nyproduktion?

Vid nyproduktion anlitas mäklaren av byggherren och betalas av säljarsidan. Köparen betalar inte arvode till mäklaren, men kan ha andra avgifter till byggföretaget, som bokningsavgift.