Mäklararvodet är avdragsgillt – vad mer får man dra av?

När du säljer din bostad kan du göra flera viktiga avdrag som minskar den skatt du ska betala. En av de vanligaste och största avdragsgilla kostnaderna är mäklararvodet – men det finns fler.

Även andra utgifter med direkt koppling till försäljningen, som homestyling, energideklaration, juridisk rådgivning och besiktning, kan ofta dras av. Samtidigt är det viktigt att känna till vilka kostnader som inte är avdragsgilla, även om de uppstår i samband med försäljningen.

Här går vi igenom vad som gäller, vilka kostnader du får dra av och hur mycket du faktiskt kan spara.

Vad är en avdragsgill kostnad?

En avdragsgill kostnad är en utgift du har rätt att dra av när du deklarerar en bostadsförsäljning. Den minskar den vinst du beskattas för (eller ökar din förlust) vilket i praktiken betyder att du betalar mindre i skatt. Det innebär att den avdragsgilla kostnaden:

• Vid vinst: Kostnaden minskar den vinst du betalar skatt på, vilket ger dig lägre skatt.
• Vid förlust: Kostnaden ökar din förlust, vilket kan ge dig skattereduktion.

I praktiken innebär det att du bara betalar skatt på vinsten efter att de avdragsgilla kostnaderna dragits av, alternativt att du får tillbaka mer på skatten om du sålt bostaden med förlust.

Så mycket lägre skatt får du med avdrag

Hur mycket du tjänar på ett avdrag vid bostadsförsäljning beror på om försäljningen resulterat i vinst eller förlust. Nedan förklaras effekten i båda fallen.

Skattebesparing vid vinst

Om du sålt din bostad med vinst beskattas kapitalvinsten med 22 %. Ett avdrag, exempelvis för mäklararvode, minskar den beskattningsbara vinsten och därmed också skatten.

Exempel: Du säljer med 500 000 kr i vinst.
Mäklararvodet är 100 000 kr och är avdragsgillt.
Vinsten som beskattas blir då 400 000 kr i stället för 500 000 kr.

Skattebesparing: 100 000 kr × 22 % = 22 000 kr lägre skatt

Skattereduktion vid förlust

Om försäljningen gått med förlust får du dra av 50 % av kapitalförlusten i deklarationen. Det kan ge en skattereduktion, även om du inte har några kapitalinkomster att kvitta mot.

Skattereduktion beräknas enligt följande:

Avdragsgill del	Skattereduktion
Upp till 100 000 kr	30 %
Över 100 000 kr	21 %

Exempel: Förlust inklusive mäklararvode: 250 000 kr
Avdragsgill del: 50 % × 250 000 kr = 125 000 kr

Skattereduktion:

30 % på 100 000 kr = 30 000 kr
21 % på 25 000 kr = 5 250 kr
Totalt: 35 250 kr i skattereduktion

Andra avdragsgilla kostnader vid försäljning

Förutom mäklararvodet finns andra utgifter som kan vara avdragsgilla i samband med en bostadsförsäljning. Grundregeln är att kostnaden måste ha ett direkt samband med försäljningen för att räknas som en avdragsgill försäljningsutgift.

Avdragsgilla försäljningsutgifter (exempel)

• Marknadsföring och annonsering – t.ex. Hemnet-avgifter eller andra annonskostnader för att hitta köpare.
• Fotografering och homestyling – t.ex. kostnader för fotograf, stylingkonsult, hyra eller magasinering av möbler under försäljningstiden.
• Besiktning och värdering – t.ex. förhandsbesiktning, energideklaration och dolda fel-försäkring inför försäljning.
• Juridisk hjälp – t.ex. om du anlitat en jurist för att upprätta kontrakt eller hantera särskilda ärenden vid försäljningen.
• Resor kopplade till försäljningen – t.ex. resor till visning, kontraktsskrivning eller nyckelöverlämning. Kostnaden måste vara direkt kopplad till försäljningen.

Utgifter som inte får dras av

Skatteverket är tydlig med att kostnader som har ett direkt samband med ditt vanliga boende inte får dras av i försäljningen. Det innebär att du inte får avdrag för sådant som mer handlar om flytten eller din användning av bostaden. Exempel på icke avdragsgilla utgifter är:

• Städning och flyttstädning – t.ex. kostnader för att rengöra bostaden inför flytt eller visning.
• Flyttkostnader – t.ex. flyttfirma, hyrbil eller annan transport av dina ägodelar.
• Trädgårdsskötsel – t.ex. löpande underhåll eller upprustning av tomten som inte är en del av homestyling.
• Inköp av möbler och inredning – t.ex. nya möbler, växter eller dekorationer som du behåller efter visningen.
• Reparationer och underhåll – t.ex. målning eller byte av vitvaror som inte höjer standarden varaktigt (sådana kostnader kan i vissa fall vara avdragsgilla som förbättringsutgift istället).

Tumregeln är att avdrag medges för utgifter som enbart uppkommit på grund av försäljningen och inte skulle funnits annars. Att anlita en stylist eller fotograf är direkt kopplat till att du ska sälja och får därför dras av (inom rimlighetens gräns), medan att städa ur huset är något som även gynnar dig i boendet eller flytten och därför inte är avdragsgillt. Om du är osäker på en viss kostnad kan du kontrollera Skatteverkets riktlinjer eller fråga dem direkt.

Så deklarerar du mäklararvodet

När du har sålt en bostad ska försäljningen deklareras året efter att köpekontraktet skrevs. Det gör du i Inkomstdeklaration 1 genom att fylla i en särskild bilaga – K5 för småhus eller K6 för bostadsrätt. I vår artikel om att deklarera mäklararvode går vi igenom hur du gör steg för steg.

Så delar ni på avdraget vid gemensamt ägd bostad

Om bostaden var gemensamt ägd ska varje delägare deklarera sin andel i en egen K5- eller K6-bilaga. Mäklararvodet och andra gemensamma kostnader ska fördelas enligt ägarandel, till exempel 50/50 eller 70/30. Det är viktigt att deklarationerna stämmer överens så att det totala avdraget inte överstiger den faktiska kostnaden. Spara underlag även om fakturan står i enbart en persons namn.

Vanliga frågor

Är mäklararvode avdragsgillt i deklarationen?

Ja. Du får dra av hela mäklararvodet (inklusive moms) som en försäljningsutgift i deklarationen, oavsett om du sålt med vinst eller förlust.

Vilka andra kostnader kan man dra av vid försäljning?

Du får göra avdrag för kostnader som har ett direkt samband med försäljningen, såsom annonsering (t.ex. Hemnet), homestyling, fotografering, besiktning, energideklaration, juridisk hjälp vid kontraktsskrivning samt resor som enbart gjorts i syfte att sälja bostaden.

Vad får man inte dra av?

Du får inte göra avdrag för kostnader som rör ditt vanliga boende eller flytten, till exempel städning, flyttkostnader, trädgårdsarbete, nya möbler eller vanligt underhåll som målning och reparationer.

Hur mycket sparar man på ett avdrag?

Om du sålt med vinst minskar ett avdrag din skatt med 22 %. Vid förlust får du dra av 50 % av förlusten, vilket kan ge skattereduktion: 30 % på avdrag upp till 100 000 kr och 21 % på belopp däröver.

Hur gör man avdraget i deklarationen?

Avdraget görs i bilaga K5 (småhus) eller K6 (bostadsrätt) som bifogas din Inkomstdeklaration 1. Mäklararvodet fylls i som ”utgift för försäljning”.

Hur fördelar man avdraget om flera äger bostaden?

Varje delägare deklarerar sin andel separat och får göra avdrag i proportion till sin ägarandel, t.ex. 50/50 eller 70/30. Beloppen måste stämma överens i deklarationerna.

Kan jag få tillbaka pengar om jag sålt bostaden med förlust?

Ja, du får dra av 50 % av en förlust vid bostadsförsäljning. Det kan ge skattereduktion även om du saknar andra kapitalinkomster: 30 % på avdrag upp till 100 000 kr och 21 % på överskjutande belopp.

Måste jag kunna bevisa mina avdrag?

Ja. Du behöver spara fakturor och underlag i minst fem år. Skatteverket kan begära att du visar upp dem i efterhand.