Deklarera mäklararvode efter bostadsförsäljning – så gör du

Har du sålt en bostadsrätt, villa, radhus, fritidshus eller ägarlägenhet? Då måste du deklarera försäljningen i din inkomstdeklaration året efter att köpekontraktet skrevs – oavsett om du gick med vinst eller förlust.

I den här guiden visar vi steg för steg hur du deklarerar mäklararvodet korrekt, så att du kan göra rätt avdrag och undvika att betala mer skatt än nödvändigt. Hela mäklararvodet är nämligen avdragsgillt, och att deklarera rätt kan spara dig tiotusentals kronor.

När måste försäljningen deklareras?

Du deklarerar bostadsförsäljningen i din inkomstdeklaration året efter att köpekontraktet skrevs. Det gäller oavsett om försäljningen ledde till vinst eller förlust.

Vilka kostnader får du dra av?

Hela mäklararvodet är avdragsgillt som en försäljningsutgift i deklarationen. Du kan även göra avdrag för andra kostnader i samband med försäljningen, såsom annonsering, styling, fotografering, besiktning, resor, advokatkostnader och energideklaration.

Förbättringsutgifter, till exempel för renoveringar eller ombyggnationer, är också avdragsgilla, men redovisas under en separat post.

Däremot får du inte göra avdrag för utgifter som flyttstädning, flytthjälp, trädgårdsskötsel eller inköp av möbler inför visning.

Så deklarerar du mäklararvodet

Välj rätt deklarationsbilaga (K5 eller K6)

För att deklarera bostadsförsäljningen använder du en särskild bilaga till din inkomstdeklaration. Vilken bilaga du ska använda beror på vilken typ av bostad du har sålt:

• K5 – Försäljning av villa/radhus/fritidshus/ägarlägenhet (SKV 2105) – Används om du har sålt ett småhus, t.ex. en villa, ett radhus, parhus, fritidshus eller en ägarlägenhet.
• K6 – Försäljning av bostadsrätt (SKV 2106) – Används om du har sålt en bostadsrätt (privatbostadsrätt), t.ex. en lägenhet i en bostadsrättsförening.

Bilagorna finns både digitalt via Skatteverkets e-tjänster och som pappersblanketter. Om du deklarerar digitalt är rätt bilaga oftast förifylld eller lätt att lägga till. Om du deklarerar på papper måste du själv fylla i och skicka in bilagan K5 eller K6 tillsammans med din vanliga deklaration.

Beräkna vinst eller förlust

Börja med att räkna ut din vinst eller förlust och hur mycket skatt du eventuellt ska betala. Beräkningen skiljer sig något beroende på om du har sålt en bostadsrätt eller ett småhus (t.ex. villa, radhus eller fritidshus).

Bostadsrätt (privatbostad)

+ Försäljningspris Det pris du sålde bostaden för (enligt köpekontraktet).

- Försäljningsutgifter Här redovisar du mäklararvodet samt andra försäljningskostnader, till exempel annonsering och styling. Ange hela beloppet inklusive moms och eventuella tilläggstjänster.

- Inköpspris Det pris du köpte bostaden för (anskaffningskostnaden).

- Förbättringsutgifter Större renoveringar eller standardhöjande åtgärder. Ange 0 kr om du inte haft några.

- Kapitaltillskott Eventuella insatser du betalat till bostadsrättsföreningen, exempelvis för amortering av föreningens lån.

- Andel av inre reparationsfond vid försäljning Om föreningen haft en inre fond ska eventuell behållning dras av eller återföras.

+ Andel av inre reparationsfond vid köp

+ Återföring av uppskovsbelopp

\= Vinst eller förlust

Villa, ett radhus eller ett fritidshus

+ Försäljningspris Enligt köpekontraktet.

- Försäljningsutgifter Mäklararvode, annonsering, styling och andra kostnader.
Ange hela beloppet inklusive moms och eventuella tilläggstjänster.

- Inköpspris Vad du betalade när du köpte bostaden, inklusive exempelvis lagfart och stämpelskatt.

- Förbättringsutgifter Större renoveringar eller standardhöjande åtgärder. Skriv 0 kr om du inte haft några.

+ Återföring av uppskovsbelopp

\= Vinst eller förlust

I Skatteverkets e-tjänst Beräkningshjälp för din bostadsförsäljning kan du fylla i alla ovanstående uppgifter steg för steg. Tjänsten hjälper dig att räkna ut både vinst/förlust och eventuell skatt eller uppskovsbelopp. Tjänsten gäller endast vid försäljning av privatbostad. Om du sålt en oäkta bostadsrätt eller en näringsbostad gäller andra regler, och då kan du inte använda e-tjänsten.

Om du sålt bostaden med vinst

Vid en vinstförsäljning kan du dra av mäklararvodet som en försäljningsutgift, vilket minskar din kapitalvinst och därmed också den skatt du ska betala. För privatbostäder är skatten på vinsten 22%, vilket betyder att varje avdragsgill krona (t.ex. mäklararvodet) sänker din skatt med 22 öre.

Exempel: Du säljer din villa för 3 000 000 kr som du tidigare köpt för 2 500 000 kr. I samband med försäljningen betalar du 100 000 kr i mäklararvode.

Utan avdraget hade du fått betala 110 000 kr i skatt – du sparar alltså 22 000 kr tack vare att du drog av mäklararvodet.

Om du köper en ny bostad kan du i vissa fall ansöka om uppskov med beskattningen av vinsten. Läs mer om reglerna för uppskov hos Skatteverket.

Om du sålt bostaden med förlust

Har du istället sålt med förlust ökar mäklararvodet din kapitalförlust, vilket också kan vara skattemässigt fördelaktigt. För privatbostäder får du nämligen dra av 50 % av en kapitalförlust i din deklaration, vilket kan ge en skattereduktion. Avdragsrätten gäller oavsett om du har sålt en bostadsrätt, villa, radhus eller fritidshus, förutsatt att bostaden klassas som en privatbostad.

Exempel: Du säljer ditt fritidshus för 900 000 kr. Du köpte det tidigare för 1 100 000 kr, vilket innebär en förlust på 200 000 kr före övriga kostnader. Vid försäljningen betalar du dessutom 50 000 kr i mäklararvode.

Vad händer sedan?

Om du har kapitalinkomster (t.ex. ränteintäkter eller aktievinster) kan du kvitta den avdragsgilla förlusten mot dessa inkomster. Om du saknar kapitalinkomster, eller om de inte täcker hela beloppet, får du i stället en skattereduktion på följande sätt:

1. På de första 100 000 kr av den avdragsgilla delen får du 30% skattereduktion:
   100 000 kr × 30% = 30 000 kr
2. På de sista 25 000 kr (den del som överstiger 100 000 kr) får du 21% skattereduktion:
   25 000 kr × 21% = 5 250 kr

Sammanlagt får du en skattereduktion på cirka 35 250 kr.

Om bostaden hade flera delägare

Om bostaden ägdes av flera personer, till exempel makar eller sambor, måste varje delägare deklarera sin andel av försäljningen och kostnaderna.

Det är viktigt att tänka på att mäklararvodet bara får dras av en gång totalt, och att beloppen ska fördelas mellan delägarna utifrån ägarandelarna.

Exempel:

Om ni äger bostaden till 50/50 delar, ska ni även dela upp vinsten, mäklararvodet och andra kostnader 50/50 i deklarationerna.

I Skatteverkets e-tjänst kan ni antingen deklarera gemensamt eller var för sig – oavsett vilket måste varje delägare redovisa sin del korrekt.
Deklarerar ni på pappersblankett (K5 eller K6) anger ni i början av avsnitt B:

• Om uppgifterna avser hela bostaden eller bara din andel
• Din ägarandel (t.ex. 50%)

Dubbelkolla att totalsumman för mäklararvodet och försäljningen blir korrekt fördelad, så att ingen del räknas två gånger.

Glöm inte att spara kvitton och underlag

Du behöver inte skicka in kvitton när du deklarerar bostadsförsäljningen, men du måste kunna visa dem om Skatteverket begär det i efterhand. Spara därför alla relevanta dokument i minst fem år efter deklarationsåret.

Exempel på viktiga underlag:

• Mäklarfaktura och betalningsbevis
• Köpekontrakt (både köp och försäljning)
• Kvitton för avdragsgilla kostnader (t.ex. annonsering, styling, renovering)

Förvara allt samlat – fysiskt eller digitalt – så att du inte riskerar att förlora rätten till avdrag.

Vanliga misstag när man deklarerar en bostadsförsäljning

Många gör fel eller missar avdrag när de deklarerar en bostadsförsäljning. Här är några vanliga misstag och hur du undviker dem:

• Att inte deklarera försäljningen alls En del tror att om försäljningen gick med förlust eller liten vinst så behöver man inte deklarera. Det stämmer inte, du måste alltid deklarera en bostadsförsäljning, oavsett vinst eller förlust. Skatteverket får information om ägarbyten och kan kräva dig på uppgifterna i efterhand om du missar detta. Så se till att lämna in bilaga K5/K6 tillsammans med deklarationen i tid (vanligtvis i början av maj året efter försäljningen).
• Att missa avdrag för mäklararvodet Det kanske vanligaste misstaget är att man helt enkelt glömmer att fylla i mäklararvodet som en utgift. Konsekvensen blir att man betalar för mycket i skatt – i princip skänker man 22% av arvodet till staten i onödan. Dubbelkolla därför att du har fyllt i alla försäljningsutgifter (mäklararvode m.m.) på bilagan innan du skickar in deklarationen.
• Att göra otillåtna eller felaktiga avdrag Var noga med att bara dra av sådana kostnader som är avdragsgilla. Att exempelvis dra av flyttstädning eller flyttkostnader är inte tillåtet. Ett annat fel kan vara att ta med vanliga underhållskostnader som inte uppfyller kraven för förbättring.
• Fel fördelning mellan delägare Om bostaden ägdes av flera kan det bli fel om man inte samordnar deklarationen. Ett misstag är att båda personerna drar av hela mäklararvodet var, i tron att "Skatteverket justerar nog". Detta resulterar i att ni totalt drar av dubbelt så mycket som ni betalat, vilket är fel och kan leda till problem. Motsatt misstag är att var och en bara fyller i hela vinsten men ingen drar av arvodet. Se till att ni antingen deklarerar gemensamt eller att var och en tar sin del.
• Att inte spara underlagen Som nämnt ovan är det viktigt att spara kvitton och intyg. Om du kastar mäklarfakturan och Skatteverket ett par år senare vill se den, kan ditt avdrag underkännas om du inte kan bevisa kostnaden. Spara alltid underlag i minst fem år efter deklarationen.
• Glömma andra avdrag Vanliga missade avdrag är betalade kapitaltillskott till bostadsrättsföreningen (om du sålt bostadsrätt – kolla kontrolluppgiften från föreningen för belopp), samt större renoveringskostnader. Gå igenom din dokumentation och säkerställ att du fått med allt som får dras av.

Om du glömmer avdraget eller gör fel

Om du upptäcker att du gjort fel i deklarationen av din bostadsförsäljning, till exempel att du glömt att ta med mäklararvodet eller råkat fylla i fel belopp, finns det sätt att rätta till det i efterhand.

Om du har glömt att dra av mäklararvodet

Då har du troligen betalat för mycket i skatt. Du kan rätta felet genom att begära omprövning av din deklaration hos Skatteverket. Det enklaste sättet är att logga in på Skatteverkets e-tjänst för Inkomstdeklaration, leta upp din inskickade bilaga K5/K6, och välj alternativet"Ändra". Justera beloppet under försäljningsutgifter, spara och skicka in ändringen.

Skatteverket räknar då om din skatt och betalar tillbaka det du betalat för mycket – med ränta. Du kan begära omprövning upp till fem år i efterhand. Ju tidigare du gör det, desto snabbare får du tillbaka pengarna.

Om du deklarerat fel som lett till för låg skatt

Om du exempelvis råkat skriva 150 000 kr i stället för 15 000 kr är det viktigt att du rättar själv så snart som möjligt. Gör det innan Skatteverket kontaktar dig för att minska risken för skattetillägg (20–40 % av den skatt som saknas). Du använder samma e-tjänst som ovan.

Om du helt har missat att deklarera försäljningen

Om du glömt deklarera försäljningen, lämna in bilaga K5/K6 snarast. Om Skatteverket upptäcker det först kan de skönstaxera din vinst och ta ut skattetillägg. Det blir ofta dyrare, så deklarera hellre sent än aldrig.

Var kan jag läsa mer och få hjälp?

Skatteverket har utförliga guider och hjälpmedel online. Här är några användbara länkar:

• Försäljning av bostadsrätt (Skatteverket) – Specifik information för bostadsrätter (privatbostäder).
• Försäljning av småhus (Skatteverket) – Specifik information för villor, radhus, parhus fritidshus eller ägarlägenheter.
• Beräkningshjälp för bostadsförsäljning (Skatteverket) – En e-tjänst där du kan mata in siffror och få hjälp att räkna ut vinst, skatt och möjliga uppskov.

Du kan även kontakta Skatteverket direkt eller prata med din mäklare om du är osäker. Lycka till med deklarationen och kom ihåg att ett korrekt ifyllt mäklararvode innebär att du bara betalar den skatt du faktiskt ska – inte mer!

Vanliga frågor

Är mäklararvodet avdragsgillt?

Ja. Mäklararvodet är avdragsgillt i deklarationen. Hela beloppet du betalat till mäklaren får dras av som en kostnad. Detta gäller oavsett om du sålt med vinst eller förlust. Avdraget görs som en försäljningsutgift vilket minskar den vinst du skattar för (eller ökar din förlust).

Var i deklarationen ska jag skriva in mäklararvodet?

Du anger mäklararvodet under posten “försäljningsutgifter” i bilaga K5 (småhus) eller K6 (bostadsrätt). Fyll i hela beloppet inklusive moms.

Måste jag skicka in underlag på mäklararvodet till Skatteverket?

Nej. Du behöver inte bifoga fakturan eller något kvitto när du lämnar in deklarationen. Skatteverket litar på de uppgifter du lämnar, men du ska spara underlaget i minst fem år efter deklarationen ifall Skatteverket vill se det vid ett senare tillfälle.

Vilka andra kostnader kan jag dra av som försäljningsutgift?

Utöver mäklararvode kan du dra av andra kostnader som har direkt koppling till försäljningen – till exempel annonsering, fotografering, homestyling, besiktning, energideklaration, resor och juridisk hjälp. Utgifter för flyttstädning, flytthjälp eller möblering för eget bruk är däremot inte avdragsgilla.

Jag använde ingen mäklare – går jag miste om avdrag då?

Om du sålde din bostad privat utan mäklare så har du förstås inget mäklararvode att dra av, men du kan ändå göra avdrag för andra försäljningskostnader som: annonsering, fotografering och juridisk hjälp.

Hur fördelar vi mäklararvodet om vi är två som äger bostaden?

Om ni är två som äger bostaden ska mäklararvodet fördelas enligt era ägarandelar, t.ex. 50/50. Ni kan deklarera var för sig eller gemensamt i e-tjänsten – viktigast är att totalsumman bara dras av en gång och att fördelningen stämmer med ägandet.

Vad händer om jag deklarerat fel och Skatteverket upptäcker det?

Om du gjort fel i deklarationen kan Skatteverket kräva kvarskatt, ränta och skattetillägg på upp till 20 %. Rättar du själv i tid minskar risken för avgifter – gör det så fort du upptäcker felet.

När får jag skattepengarna om jag gjort avdrag för mäklararvodet?

Avdraget för mäklararvode minskar vinstskatten men ger inte pengar direkt. Har du betalat in för mycket skatt kan du få återbäring, vilket syns på slutskattebeskedet som normalt kommer i juni eller augusti. Återbäringen betalas ut kort därefter. Om du istället har kvarskatt ska den betalas enligt datumen på beskedet, ofta i september eller november.