Mäklarens rätt till provision – vad gäller vid bostadsförsäljning?

Mäklaren tar ut en provision (mäklararvode) som ersättning för sitt arbete med att sälja en bostad. Men när har mäklaren egentligen rätt till sin provision och hur länge gäller den rätten? Här reder vi ut vad fastighetsmäklarlagen säger, vad som gäller om mäklaren har ensamrätt, om du själv hittar en köpare, vad som händer om bostaden säljs efter att avtalet med mäklaren har gått ut, samt vad som gäller om affären avbryts eller om du som säljare ångrar dig.

När har mäklaren rätt till provision?

Mäklaren har endast rätt till provision om ett köpeavtal faktiskt kommer till stånd genom mäklarens medverkan, det vill säga när ett bindande köpeavtal träffas mellan säljare och köpare tack vare mäklarens förmedling. Det innebär att mäklaren normalt bara får betalt om affären genomförs tack vare mäklarens insats.

Men det finns undantag. Om mäklaren har fått uppdraget med ensamrätt och säljaren ingår ett avtal med en köpare under ensamrättstiden, även utan mäklarens inblandning, har mäklaren ändå rätt till provision som om hen hade förmedlat köparen.

Ensamrätt – mäklaren får provision oavsett

Om mäklaren har fått uppdraget med ensamrätt och bostaden säljs under ensamrättsperioden, har mäklaren rätt till provision oavsett hur affären kom till stånd. Enligt lagen ska mäklaren i en sådan situation ha provision som om hen hade förmedlat avtalet

De flesta förmedlingsuppdrag skrivs med ensamrätt under en begränsad inledande period, vanligtvis 2 till 3 månader. Det innebär att mäklaren är ensam om att försöka sälja bostaden under den avtalade tiden. Under denna period kan du inte slippa provision genom att hitta en köpare på egen hand – säljs bostaden inom perioden har mäklaren rätt till sitt arvode, oavsett vem som hittade köparen.

Exempel:

Din brorsdotter vill köpa din bostad privat under ensamrättstiden, men trots att köparen inte kommer via mäklaren, har denne rätt till full provision.

Ensamrätt finns för att mäklaren ska våga satsa på marknadsföring och arbete utan att riskera att stå utan ersättning.

Hur länge får ensamrätten gälla?

Lagen begränsar ensamrättens längd till maximalt tre månader åt gången. Om mäklare och säljare vill förlänga perioden måste det göras skriftligen, tidigast när det återstår en månad av den pågående perioden. Vanligtvis fortsätter uppdraget efter ensamrättens slut utan ensamrätt, ofta med en uppsägningstid om ca 10 dagar.

Kan man säga upp avtalet under pågående ensamrätt?

Som huvudregel är du bunden av ensamrätten under den avtalade tidsperioden. Försöker du säga upp avtalet i förtid kan det betraktas som ett kontraktsbrott. Det innebär att du kan bli skyldig att ersätta mäklaren för kostnader och eventuella förluster, exempelvis för annonsering eller resor.

Därför är det viktigt att du noggrant läser igenom förmedlingsuppdraget för att se vad som gäller vid uppsägning under ensamrätten.

Vad kan man göra om man är missnöjd med mäklaren?

Om du är missnöjd med mäklarens insats men ensamrätten fortfarande gäller, exempelvis i ytterligare en månad, kan det vara bäst att avvakta tills perioden löpt ut. Att säga upp avtalet utan giltig grund kan annars leda till ersättningsansvar.

Ett undantag kan vara om mäklaren grovt åsidosatt sina skyldigheter. I sådana fall kan det finnas skäl att häva avtalet trots pågående ensamrätt. Tänk dock på att det är du som måste kunna bevisa detta, och att en sådan tvist kan bli komplicerad.

Nedsättning av arvodet vid misskötsel

Om mäklaren inte fullgör sina skyldigheter gentemot dig (eller köparen), kan ersättningen sättas ned. Det innebär att du kan ha rätt att betala en lägre provision än vad som avtalats – men detta gäller inte för mindre brister eller bagatellartade förseelser.

Tvister om vad som är en skälig provision kan prövas av Fastighetsmarknadens Reklamationsnämnd (FRN).

Vad gäller om man hittar en köpare själv?

Om du själv hittar en köpare (till exempel en släkting, vän eller kollega), undrar du kanske om mäklaren har rätt till provision. Svaret beror på om mäklaren har ensamrätt eller inte:

Under ensamrättstiden

Under ensamrättstiden spelar det som sagt ingen roll hur köparen kom till – säljs bostaden under gällande ensamrätt har mäklaren rätt till sitt arvode i princip oberoende av mäklarens insats.

Det spelar alltså ingen roll om du själv ordnat köparen utan mäklarens hjälp. Så länge försäljningen sker under ensamrättstiden har mäklaren i regel rätt till fullt arvode.

Utan ensamrätt (eller efter ensamrättstidens slut)

Om det inte råder ensamrätt vid försäljningstillfället, gäller huvudregeln att mäklaren endast har rätt till provision om försäljningen skett genom hans eller hennes förmedling.

Det betyder att om du på egen hand hittar en köpare och affären inte alls kan tillskrivas mäklarens arbete, så har mäklaren ingen rätt till provision.

Exempel:

Ensamrätten har gått ut och du säljer bostaden till en bekant som aldrig varit i kontakt med mäklaren. Du har själv skött kontakten och affären. I det fallet behöver du inte betala någon provision, eftersom mäklaren inte har medverkat till försäljningen.

Var försiktig med gränsfall

Det är dock viktigt att vara säker på att köparen verkligen står helt utanför mäklarens spekulantkrets. Om köparen till exempel har sett bostaden via mäklarens annons eller varit i kontakt med mäklaren under uppdragstiden utan din vetskap, kan mäklaren hävda att försäljningen ändå är ett resultat av hans eller hennes insatser.

Undantag i förmedlingsuppdraget

Om du redan innan du tecknar avtal med en mäklare vet att en viss person är intresserad av att köpa din bostad, bör du informera mäklaren om detta. I vissa fall går det att avtala om undantag i förmedlingsuppdraget för specifika personer. Då kan det skrivas in att om just den personen köper bostaden utan mäklarens inblandning, ska ingen provision utgå.

Det är viktigt att sådana undantag dokumenteras skriftligen i avtalet för att undvika framtida tvister.

Mäklarens rätt till provision i olika scenarier

Scenario	Mäklaren har ensamrätt?	Förmedlat av mäklaren?	Har mäklaren rätt till provision?
Köparen anvisas av mäklare	Nej	Ja	✅
Du hittar köparen själv	Nej	Nej	❌
Du hittar köparen själv	Ja	Nej	✅
Efter uppsagt förmedlingsuppdrag	Nej	Ja (köpare från spekulantlista)	✅

Hur länge har mäklaren rätt till provision?

Mäklarens rätt till provision upphör inte automatiskt när förmedlingsuppdraget avslutas. Även efter att uppdraget formellt löpt ut eller sagts upp kan mäklaren ha rätt till ersättning, förutsatt att bostaden säljs till en köpare som mäklaren har förmedlat kontakt med under uppdragstiden.

Rätt till provision efter uppsagt avtal

Enligt fastighetsmäklarlagen har mäklaren rätt till provision om affären sker som ett resultat av dennes förmedling – även om själva köpeavtalet ingås först efter att förmedlingsuppdraget har upphört. Det avgörande är att det finns ett tydligt orsakssamband mellan mäklarens arbete och att affären kom till stånd.

Det är vanligt att en mäklare hållit visningar och haft kontakt med spekulanter utan att en försäljning skett under uppdragstiden. Om du senare säljer bostaden till någon av dessa spekulanter, kan mäklaren ändå ha rätt till provision. Detta beror på att affären i grunden bygger på den kontakt mäklaren skapat.

Det faktum att avtalet avslutats formellt saknar betydelse – så länge affären kan kopplas till mäklarens tidigare förmedling.

Spekulantlista

När ett uppdrag avslutas utan att bostaden sålts, är mäklaren skyldig att informera dig som säljare om vilka spekulanter han eller hon haft kontakt med. Detta sker genom en så kallad spekulantlista, som är en skriftlig förteckning över intressenter som visat seriöst intresse.

Spekulantlistan klargör vilka köpare som mäklaren i efterhand kan göra anspråk på provision för. Om någon av dessa personer senare köper bostaden (privat eller via en ny mäklare) kan den tidigare mäklaren fortfarande ha rätt till provision.

Vid byte av mäklare

Om du anlitar en ny mäklare, är det viktigt att informera denne om att en tidigare mäklare haft uppdraget samt överlämna spekulantlistan. Då kan mäklarna i bästa fall komma överens om hur en försäljning till tidigare spekulanter ska hanteras, vilket minskar risken för tvist eller krav på dubbla provisioner. Det är inte ovanligt att den nya mäklaren och den tidigare kommer överens om att dela arvodet om en spekulant från den första mäklarens lista köper bostaden.

Om det ändå skulle uppstå en tvist om provisionsrätten mellan mäklarna (eller mellan dig och mäklaren) så kan ärendet prövas av FRN eller i domstol.

Hur länge efteråt kan mäklaren kräva provision?

Det finns ingen fastställd tidsgräns i lagen för hur länge en mäklare kan kräva provision efter att uppdraget har avslutats. I stället görs en bedömning från fall till fall, där det avgörande är om det finns ett klart orsakssamband mellan mäklarens arbete och den efterföljande försäljningen.

I praktiken innebär det att om försäljningen sker inom rimlig tid efter uppdragets slut, och köparen fanns med på mäklarens spekulantlista, finns det starka skäl att bevilja provision.

Om det däremot gått lång tid – och särskilt om det förekommit mellankommande faktorer, såsom att:

• bostaden marknadsförts med en ny mäklare
• försäljningen skett via helt nya kanaler
• köparen inte haft någon tidigare kontakt med den första mäklaren

då försvagas mäklarens anspråk betydligt.

Det finns dock rättsfall där mäklare ändå beviljats provision, även när affären skett många månader efter uppdragets slut, just för att det gått att visa en tydlig koppling mellan mäklarens insats och försäljningen.

Om affären avbryts eller säljaren ångrar sig

Det händer ibland att en bostadsförsäljning inte blir av, kanske hittar mäklaren ingen köpare till rätt pris eller så väljer du som säljare att avbryta försäljningsplanerna. Vad händer med mäklarens provision i sådana fall?

Ingen försäljning – ingen provision

Om bostaden inte säljs har mäklaren normalt inte rätt till någon provision. Mäklarens ersättning är i regel helt beroende av att en faktisk försäljning genomförs.

Du kan alltså avbryta försäljningsförsöket utan att behöva betala arvode, förutsatt att inget annat avtalats. Däremot kan mäklaren ha rätt till ersättning för vissa direkta utlägg, såsom kostnader för fotograf eller annonsering, men endast om detta uttryckligen framgår av förmedlingsuppdraget.

Granska därför noggrant vad som står i avtalet om ersättning för kostnader vid utebliven försäljning, innan du skriver under.

Att avbryta försäljningen i förtid

Om du vill säga upp samarbetet med mäklaren innan avtalsperioden löpt ut, exempelvis för att du ångrat dig, vill byta mäklare eller skjuta upp försäljningen, gäller olika regler beroende på om ensamrätt råder:

• Utan ensamrätt eller efter att den löpt ut Du kan normalt säga upp avtalet med kort varsel, ofta enligt en uppsägningstid på cirka 10 dagar (kolla vad som står i ditt avtal). Ingen provision behöver då betalas.
• Med gällande ensamrätt Om du är mitt i en bindande ensamrättsperiod och säger upp avtalet utan giltigt skäl – som till exempel allvarlig misskötsel från mäklarens sida – riskerar du att bli ersättningsskyldig. Ofta handlar det då om att du får stå för mäklarens faktiska kostnader, exempelvis för marknadsföring.

Läs alltid vad som står i uppdragsavtalet om förtida uppsägning och vilka konsekvenser det kan medföra.

Ångerrätt inom 14 dagar

Om du skriver på förmedlingsuppdraget hemma hos dig eller på distans (och inte på mäklarens kontor), så omfattas avtalet av lagen om distansavtal och avtal utanför affärslokaler. Det innebär att du har rätt att frånträda avtalet inom 14 dagar från att det ingicks.

Du kan alltså ångra dig och avbryta uppdraget med mäklaren inom två veckor, exempelvis om du får kalla fötter inför försäljningen eller ångrar ditt val av mäklare. Mäklaren är dessutom skyldig att skriftligen informera dig om denna ångerrätt innan du undertecknar förmedlingsuppdraget .

Det finns några viktiga undantag då ångerrätten inte gäller:

• Om bostaden säljs inom 14-dagarsperioden och mäklaren har fullgjort uppdraget med ditt uttryckliga samtycke, bortfaller ångerrätten.
• Om du skrev under avtalet på mäklarens kontor, räknas det inte som ett distansavtal – och då gäller ingen ångerrätt enligt lag.

Därför är det avgörande var och hur avtalet ingås för att du ska kunna utnyttja ångerrätten.

Vikten av ett skriftligt förmedlingsuppdrag

Ett skriftligt förmedlingsuppdrag är avgörande för en trygg bostadsaffär. Enligt fastighetsmäklarlagen måste avtalet upprättas skriftligen och undertecknas av både dig som säljare och mäklaren. Där ska viktiga villkor framgå, såsom vilken bostad som ska säljas, arvodets storlek och beräkning, om ensamrätt gäller och i så fall under vilken period, samt eventuella kostnader som kan tas ut även om ingen försäljning sker.

Mäklaren får inte kräva något som inte står i avtalet eller annars dokumenterats skriftligt. Muntliga löften, till exempel om slopade kostnader eller reducerad provision, är inte bindande, se därför till att allt ni kommer överens om skrivs in i förmedlingsuppdraget.

När och hur betalas mäklararvodet?

Mäklararvodet betalas normalt på tillträdesdagen, alltså när bostaden byter ägare. Då tas arvodet direkt ur köpeskillingen och det är säljaren som betalar mäklararvodet.

För säljaren är arvodet en avdragsgill kostnad i deklarationen, vilket minskar skatten på eventuell vinst. Spara därför kvitto eller faktura.

Sammanfattning – det här är viktigast att komma ihåg

• Mäklaren har rätt till provision endast när en försäljning faktiskt genomförs, om inget annat avtalats.
• Vid ensamrätt har mäklaren rätt till provision även om du själv hittar köparen.
• Utan ensamrätt krävs att mäklaren har medverkat till affären för att arvode ska utgå.
• Mäklaren kan ha rätt till provision även efter att uppdraget avslutats, om köparen anvisades under uppdragstiden.
• Spekulantlistan visar vilka köpare mäklaren kan göra anspråk på provision för i efterhand.
• Att säga upp avtalet under pågående ensamrätt utan giltigt skäl kan medföra ersättningsskyldighet.
• Arvodet kan sättas ned om mäklaren allvarligt åsidosatt sina skyldigheter.
• Ångerrätt i 14 dagar gäller om förmedlingsavtalet tecknats på distans eller i hemmet.
• Mäklararvodet betalas normalt på tillträdesdagen och är avdragsgillt i deklarationen.

Vanliga frågor

När har en mäklare rätt till provision?

Mäklaren har rätt till provision om en bostadsaffär kommer till stånd genom hens förmedling – alltså när ett bindande köpeavtal skrivs med hjälp av mäklarens insats.

Måste jag betala provision om bostaden inte säljs?

Nej, enligt huvudregeln har mäklaren inte rätt till provision om ingen försäljning sker. Dock kan du behöva ersätta vissa kostnader, som fotografering eller annonsering, om det står i uppdragsavtalet.

Vad innebär ensamrätt?

Ensamrätt innebär att mäklaren har exklusiv rätt att sälja bostaden under en viss period, vanligtvis 2–3 månader. Säljs bostaden under denna tid, har mäklaren rätt till provision oavsett vem som hittade köparen.

Hur länge får mäklarens ensamrätt gälla?

Ensamrätten får högst gälla i tre månader åt gången, men kan förlängas skriftligen om du och mäklaren är överens.

Kan jag säga upp förmedlingsuppdraget i förtid?

Ja, men det beror på om ensamrätt gäller. Utan ensamrätt kan du vanligtvis säga upp avtalet med kort uppsägningstid. Med ensamrätt kan du bli ersättningsskyldig om du bryter avtalet utan giltigt skäl.

Vad händer om jag hittar en köpare själv?

Om ensamrätt gäller, har mäklaren ändå rätt till provision. Om ingen ensamrätt gäller och köparen inte har någon koppling till mäklarens arbete, behöver du inte betala provision.

Vad är en spekulantlista?

En spekulantlista är en förteckning över personer som visat seriöst intresse under uppdragstiden. Om du säljer till någon på listan efter att avtalet avslutats, kan mäklaren ändå ha rätt till provision.

Vad gäller vid byte av mäklare?

Informera den nya mäklaren om att en tidigare mäklare haft uppdraget och överlämna spekulantlistan. Det kan förebygga krav på dubbla provisioner och underlätta samarbete mellan mäklarna.

Hur länge efter att avtalet avslutats kan mäklaren kräva provision?

Det finns ingen exakt tidsgräns. Det måste finnas ett klart samband mellan mäklarens arbete och försäljningen. Ju längre tid som passerat, desto svagare blir mäklarens anspråk – om inte köparen tydligt härleds till mäklarens tidigare insats.

Har jag ångerrätt på mäklaravtalet?

Ja, om du skriver under avtalet i ditt hem eller på distans, har du enligt lag 14 dagars ångerrätt. Den gäller inte om du tecknar avtalet på mäklarens kontor eller om bostaden säljs under ångerfristen med ditt godkännande.

Varför är ett skriftligt förmedlingsuppdrag så viktigt?

För att undvika missförstånd. Endast det som står skriftligt i avtalet är bindande. Muntliga löften gäller inte. Därför är det viktigt att allt ni kommer överens om finns dokumenterat, t.ex. provision, ensamrätt och kostnader.